今年以來，在“房住不炒”的要求下，涉房金融監管持續收緊態勢明顯。
從中央到地方，調控政策層層加碼，出臺實施了包括房地產貸款集中度管理制度在內的一系列措施。
那么，這些“組合拳”實施效果如果，當前房地產市場整體風險如何?
6月1日，針對上述熱點問題，銀保監會召開了主題為“近期監管重點工作新聞通報”的新聞發布會。
房貸增速創八年來新低
銀保監會公布的數據顯示，截至4月末，房地產貸款同比增長10.5%，增速創八年來新低。房地產信托余額和投向房地產的理財產品規模也都持續下降，房地產信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續下降趨勢，投向房地產非標資產的理財產品規模同比下降36%。
此外，銀行通過特定目的載體投向房地產領域的資金規模持續下降，相關業務規模同比下降26%，為連續15個月下降。
“同時，我們在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。”銀保監會黨委委員、副主席梁濤介紹稱，截至2021年4月末，銀行業發放的個人按揭貸款中，首套房占比為91.8%，同比上升0.8個百分點，投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。
據介紹，截至目前，房地產融資呈現“五個持續下降”的特點，即：房地產貸款增速持續下降、房地產貸款集中度持續下降、房地產信托規模持續下降、理財產品投向房地產非標資產的規模持續下降、銀行通過特定目的載體投向房地產領域資金規模持續下降，資金過度流入房地產市場問題得到初步扭轉。
大行、小行房貸投放分化
房地產貸款集中度管理制度實施已有半年，對于實施效果，銀保監會也在會上予以了回應。
“從目前執行的情況來看，政策實施的效果初步顯現。到4月末，銀行業金融機構房地產貸款集中度同比下降0.5個百分點，家國有大型銀行全部實現集中度下降，其他各類銀行的集中度總體上也呈現了下降的趨勢，其他各類銀行的集中度總體上也呈現了下降的趨勢。”銀保監會統信部副主任劉忠瑞介紹稱。
但在大型銀行主動調整信貸投放方向之時，亦有部分中小銀行趁機攬客。劉忠瑞指出，一些地方中小銀行利用大型銀行退出的時機，爭搶房地產貸款市場份額，房地產貸款增速較快，房地產貸款集中度有所上升。
針對造成該現象的原因，光大銀行金融市場部分析師周茂華分析指出，中小銀行大舉介入房貸市場，需要從供求兩端找原因：首先是國內房地產貸款額度大、信用鎖定期限長、利率較高、銀行收入穩定，抵押品相對安全，房地產不良率低，銀行房貸風控管理成本低;其次是房地產在國民經濟和地方財政中仍發揮重要作用，市場相信地方政府在必要時還是會呵護樓市;最后是近年來國內房地產融資環境相對有所收緊，部分杠桿高、經營能力和現金流弱的中小房企融資需求旺盛。相對部分中小銀行的資產端業務，房地產貸款規模相對大，這就導致短期內部分中小銀行房貸集中度上升較快。
“銀保監會高度重視這一問題，對新增房地產貸款占比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產金融調控要求，合理控制房地產貸款增速。對限期整改不到位的，將進一步采取更加嚴厲的監管措施。”劉忠瑞說道。
經營貸入樓市花樣翻新
今年以來，個人經營貸款違規流入樓市成為監管關注的重點。
在此背景下，一場針對違規經營貸流入樓市的監管風暴也越刮越猛。各地銀保監局“重拳”出擊，會同當地住建部門和央行分支機構，組織開展機構自查、非現場篩查、現場檢查等工作，對經營貸規模總量大、增長快的機構重點進行核查。
劉忠瑞介紹稱，在排查中發現，一些企業和個人挪用經營貸手段多樣，通過各種方式規避監管要求。具體表現為，有的拆入資金全款買房后，申請經營貸款償還買房資金;有的借款人將個人經營性貸款資金在多家銀行賬戶間流轉套現，以掩蓋買房的最終目的;有的編造交易背景、虛構貸款用途等。一些銀行貸前審核不到位，貸后資金管理不足。一些中介機構協助包裝貸款材料、提供過橋資金，協助借款人繞過銀行審批條件。
“從排查的情況看可謂手段多樣、花樣翻新，我們對層層流轉抽絲剝繭，一些復雜的操作最終浮出水面。”劉忠瑞說。
劉忠瑞指出，下一步，銀保監會將會同住建部、央行密切關注政策執行效果和排查結果。對自查不力被監管查實、故意隱瞞問題或發現問題未及時處理問責的銀行、中介機構，將依法依規從嚴采取監管措施。對確認挪用經營貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報送征信系統，提高挪用貸款的違規成本。同時，總結工作經驗，完善長效機制，將防止經營貸違規流入房地產作為常態化監管工作。
在蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶金看來，未來，除了加強監管和處罰力度、提升監管能力、編織更細密的監管網絡外，更多的還是需要依靠銀行業的監管體系，引導每家銀行嚴格落實貸前貸中和貸后的賬戶和資金風險管理，并對銀行違規行為予以更大力度的處罰，以提高違規成本。
涉房信貸監管仍是“重頭戲”
隨著政策持續收緊，對于房地產金融的監管力度也保持高壓。據同花順iFind統計，今年以來，銀保監會針對銀行業機構披露罰單546張，千萬級以上罰單10張，其中8張罰單涉及房地產貸款，涉房貸款相關罰金總額超過3億元。
業內人士表示，下半年銀行領域監管重點將繼續保持連續性和穩定性，預計在信貸投放等領域的督查力度會進一步提升，處罰警示力度將加大。
周茂華認為，下半年銀行監管重點還是信貸業務領域，“商業銀行盈利貢獻的重頭業務仍是信貸業務，此外，國內部分銀行違規開展業務問題治理難，需要一個過程。”
一位銀行信貸部人士表示，監管機構始終嚴格監管信貸資金違規進入房地產市場，但貸后進行資金用途干預并不容易，“試圖將貸款資金流向房地產的企業往往存在多頭開戶，資金在多個賬戶間轉移，這就導致原放款銀行難以監督資金流向。”
廈門國際銀行投行分析員任濤稱，下一步，監管層除了繼續防范各種資金違規流入房地產領域，還可能嚴格控制房地產貸款增速，同時提高房地產貸款風險權重。此外，在嚴格約束房地產企業信貸融資、供應鏈融資的基礎上，對地產企業股權融資以及普通債券融資(含美元債)進行一定限制。
對于嚴監管背景下商業銀行的發展，周茂華表示，穩健經營、提升風控能力、不斷增強金融創新能力和服務質量是商業銀行的核心競爭力，銀行應健全管理制度，培育依法合規開展業務、穩健經營的企業文化，同時進一步優化現代結構。
