對于普通投資者來說，公募REITs提供了以較低門檻參與不動產市場投資的機會。同時，公募REITs具有股債的雙重特性，風險收益特征也介于兩者之間，比較適合收益要求不高、能承受一定波動的投資者。
5月底，首批9只公募REITs產品跑步進入發售階段，作為市場全新的基金投資產品，備受關注。
這些基金包括：華安張江光大園REIT、滬杭甬杭徽REIT、富國首創水務封閉式REIT、東吳蘇園產業REIT、中金普洛斯倉庫REIT、紅土創新鹽田港REIT、首鋼綠能、平安廣交投廣河高速REIT、博時招商蛇口產業園。
可作為資產配置一部分
業內人士普遍認為，對于普通投資者來說，公募REITs提供了以較低門檻參與不動產市場投資的機會。同時，上市的REITs份額可以在交易所交易，具有較好的流動性;公募REITs具備強制分紅制度，從9只擬發行產品已經公布基金招募說明書來看，預計現金流分派率為4%-12%;根據公募REITs在其他國家的發展經驗，公募REITs長期收益較穩定。過去三十年，美國REITs的年化回報率達到12%左右，和標普500指數收益率不相上下;因其投資標的的特殊性，同股票和債券的相關性較低，在資產組合中適當加入公募REITs，可以降低組合波動，提升風險收益比，幫助投資者實現更多元化的配置。因此，公募REITs確實值得普通投資者配置一些。
據了解，公募REITs采取封閉式運作，不開放申購與贖回。募集期內，普通投資者可以通過場內證券經營機構或基金管理人及其委托的場外基金銷售機構認購基金份額，按照向網下投資者詢價確定的價格認購，認購方式與現行LOF基金認購方式一致，在首次認購或買入基金份額前，應當簽署風險揭示書。公募REITs上市交易之后，投資者可以采用競價、大宗、報價、詢價、指定對手方和協議交易等方式參與二級市場交易。
作為普通投資者，也是有機會參與到首批公募REITs的投資中來，公募REITs首次發售將通過向戰略投資者定向配售、向網下投資者詢價發售及向公眾投資者定價發售相結合的方式進行。在網下投資者詢價結束后通過各銷售機構以詢價確定的認購價格認購，包括場內和場外兩種認購方式。
其中，場外將通過基金管理人的直銷網點及基金場外銷售機構的銷售網點發售或按基金管理人、場外銷售機構提供的其他方式辦理公開發售。通過場內認購的基金份額登記在證券登記系統投資人的場內證券賬戶下，通過場外認購的基金份額登記在登記結算系統投資人的場外基金賬戶下。公募REITs具有股債的雙重特性，風險收益特征也介于兩者之間，比較適合收益要求不高、能承受一定波動的投資者。
另有分析人士認為，隨著銀行理財產品凈值化以及信托非標轉標，普通投資者需要改變過往投資觀念，通過大類資產配置實現長期可持續收益。公募REITs一方面可以盤活國內基礎設施存量資產，使得投資者得以享有優質基礎設施項目的長期收益;另一方面根據過往海外經驗顯示，REITs與股債的相關性較低通過資產配置可以幫助投資者顯著降低長期波動。
“公募REITs基金的投資價值十分值得關注，REITs收益分配比率較為穩定，是除股票、債券、地產、現金外的另一種較好的可投資資產，在個人或機構資產組合中具有分散風險的作用。短期來看，可作為A股市場處于震蕩階段的較好的投資選擇，中長期看，無論對個人還是機構，REITs基金都是整個投資組合中十分有效的資產補充。”上述人士強調。
國外經驗值得借鑒
記者了解到，美國REITs起源于1960年，發展時間長，在經歷多次改革后，整體較為成熟。根據Nareit數據，截至2021年3月，美國REITs的總市值約1.35萬億美元，居世界首位。將近1.45億美國人(約43%的美國家庭)直接或通過共同基金、ETF等方式間接持有REITs份額。2008年出臺《REITs投資和多樣化法案》，允許REITs進行多元化物業投資，進一步分散風險。產品方面，投資領域至基建、林場、醫療保健等非傳統領域。
業內人士普遍認為：國外REITs收益較高的原因在于：一是美國REITs創新性不減，基礎物業類型不斷豐富，尤其是高收益的基礎資產類型不斷擴充進來，例如基礎設施、數據中心等REITs規模迅速增加，整體提升了REITs的收益率;二是REITs發展更加專業化，當前美國多元化REITs規模占比不到4%，REITs專業化傾向有利于更好地提升REITs某類型物業管理水平，為投資者帶來更多收益。
而國外經驗值得借鑒：首先，REITs市場是循序發展的，由于REITs涉及到稅收和法律等多方面的制度建設，涉及面很廣，從美國REITs發展歷史來看，也經歷了規則不斷修訂和完善的過程;其次，REIT的稅法安排至關重要，美國REITs成立之初就是為了避免雙重收稅(即REITs層面面臨的企業所得稅和投資者層面因為REITs分紅面臨的個人所得稅問題，而滿足一定要求的REITs可以不交企業所得稅)，提升了產品競爭力;再次，保持投資者的多樣性，放開企業年金、養老金、險資和公積金等長期資金投向REITs市場，使得REITs保持良好流動性，有利于長遠健康發展。還可以通過采取措施吸引海外投資者進入中國REITs市場;最后，開放式發展，使得REITs做大做強，允許REITs進行負債經營和股權再融資，將方便REITs購入優質物業，發揮規模優勢和專業優勢，做大做強REITs。
我國REITs未來隨著產品發展，在深化金融供給側結構性改革、盤活存量資產、降低債務杠桿、促進儲蓄投資轉化和完善多層次資本市場等方面具有重大意義。
有業內人士稱，礎設施類型，比如高速公路、生物發電廠等，而目前國外的公募REITs的底層資產中，大多以商業地產為主，整體收益較高。國內的公募REITs目標是盤活存量基礎設施資產，目前國內的存量基礎設施金額高達百萬億，如果能有1%的存量盤活，即代表著基礎設施公募REITs是一個萬億級別的市場，未來公募REITs的底層資產是否會向商業地產開放尚不能確定，所以目前國外的公募REITs發展對于國內有著一定的借鑒意義。
流動性等風險值得關注
那么，在投資公募REITs過程中，投資者需要關注哪些風險?在業內專家看來，投資者需要更關注基礎設置物業的類型和運營情況，與基礎設施相關的政策情況，二級市場的交易價格，尤其是未來現金流情況，關系到REITs是否能穩定持續分紅，以及分紅率的高低。雖然REITs具有很多優勢，但投資者仍需要關注REITs市場價格波動風險以及市場流動性風險。
“公募REITs最重要的是其底層資產，資產的價值決定了其派息額度和二級市場交易價格，所以底層資產的市場價值非常重要，按照監管規則規定，基金管理人每年至少聘請評估機構對基礎設施資產進行1次評估，資產的估值價格是需要重點關注的內容。其次需要關心的是底層資產最近三年的現金流情況，經營現金流對資產估值具有錨定作用，將影響REITs產品定價和派息能力。條款方面，可以著重關注公募REITs的固定費率和浮動費率、認購門檻、不同認購金額對應的認購費率等。”該專家強調。
不可否認的是，基礎設施公募REITs也是具有一定風險的，如底層資產是高速公路，則有可能受到疫情導致的車流量下降的影響，產業園區則有可能受到產業升級導致的出租率波動的影響。按照交易所發布的相關辦法，公募REITs上市首日有30%的漲跌幅限制和后續交易日10%的漲跌幅限制，公募REITs的存續期間較長，如果市場環境基本面隨著時間的推移發生變化，公募REITs的本金波動是值得關注的風險。
