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    首批公募REITs啟動詢價 月底即將公開發售

    2021-05-25 15:54:21 來源:金融投資報

    5月24日,國內首批公募REITs啟動詢價,詢價完成后,月底即將公開發售。關注公募基金的投資者會發現,普通股票、債券基金、基金中基金FOF等產品在發售前均沒有詢價環節,這是公募REITs與上述公募基金品種不同的地方。

    不僅如此,從底層資產及其管理運作流程上來說,公募REITs也與普通公募基金存在顯著差異。首批問世的公募REITs聚焦基礎設施領域,主要包括倉儲物流、收費公路、水電氣熱等基礎設施項目,這些基礎設施運營管理所產生的現金收益與資產增值將成為REITs投資收益的主要來源。項目的資質及其運作管理情況,將影響到投資者的收益水平。投資者在選擇公募REITs進行投資之前,也需要盡量對底層資產及其管理運作進行一定的了解。

    豐富投資渠道降低不動產投資門檻

    REITs主要投資于具有穩定現金流的成熟不動產,國際上的REITs的底層不動產類型涵蓋基礎設施、商業物業、住房租賃等多種物業類型,此次首批問世的是基礎設施公募REITs,聚焦基礎設施領域,主要包括倉儲物流、收費公路、水電氣熱等基礎設施項目,不含住宅和商業地產。

    具體而言,這9只公募REITs所投資的基礎設施項目主要包括了收費公路、工業園區、倉儲物流以及垃圾處理、污水處理等綠色項目,覆蓋京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長江三角洲等重點區域,均指向國家經濟發展建設的重要區域和領域。

    投資者持有REITs的收益,就來源于這些基礎設施運營管理所產生的現金收益與資產增值。例如,如果某一 REITs投資于一個高科技產業園區時,它的收益來源于這個產業園未來的租金收入以及園區資產增值帶來的收益。

    因此從這個角度看,首批9單基礎設施公募REITs項目,類似于9份基礎資產的IPO,以網下詢價的方式確定基金份額認購價格,這與普通公募產品每份份額的單位凈值是1元具有明顯不同。而IPO詢價的重要作用之一即是減少信息不對稱,提升定價的準確性。

    據了解,此次部分公募REITs基金產品披露的詢價區間最高在12.50-14.00元/份,也有部分產品詢價范圍在2-5元之間,詢價時間多在本周周初,募集份額目標從1億份至15億份不等。

    REITs基金將通過向戰略投資者定向配售、向符合條件的網下投資者詢價發售及向公眾投資者公開發售相結合的方式進行發售。目前這9只產品的戰略配售比例均超過55%,比較高的有首創水務、普洛斯、廣州廣河等產品的戰略配售比例高于70%,顯示了機構的投資熱情較高。

    這也意味著,首批公募REITs可對普通投資者發售的部分占比不大。普通投資者則可以在網下投資者詢價結束后,通過各銷售機構以詢價確定的認購價格認購,包括場內和場外兩種認購方式,以參與到公募REITs中來。

    從第三方研究機構的觀點來看,對于原始權益人的企業而言,REITs作為永續權益型金融工具,企業可以通過發行REITs盤活存量資產,提前回籠資金,有效降低企業杠桿。也可以幫助企業建立可持續的融資體系。對于投資者來說,則豐富了投資的投資渠道,它一般設有強制分紅比例,投資者可以獲得相對穩定持續的當期收益。其次也降低了投資于不動產資產的門檻。

    優質資產與科學管理運作缺一不可

    收益是投資者最關注的話題之一。與國內權益類公募基金相比,公募REITs的特點是有著較為持續穩定的分紅率,與固收類基金相比,公募REITs則有一定的資產增值的彈性。從已經公布招募說明書來看,首批公募REITs預計現金流分派率為4%-12%。而REITs底層資產的資質以及后續運營情況仍然將會影響到REITs的收益。

    記者了解到,首批公募REITs的基礎設施項目經過層層篩選,且篩選標準較為嚴格。首先基礎設施項目合規要求明確,包括要權屬清晰,資產范圍明確,不存在限制轉讓或限制抵押、質押情形,已通過竣工驗收,工程建設質量符合要求,經營許可或經營資質合法有效等。其次,基礎設施項目項目評估也較為嚴格,并且要定期評估。第三,項目現金流則要達到現金流基于真實合法經營生產活動,不依賴于第三方補貼,持續穩定,來源合理分散,近三年總體保持盈利或經營性凈現金為正,預計未來三年凈現金流分派率原則上不低于4%等要求。

    可見,較普通公募基金投資于股票、債券的方式而言,REITs更為復雜,在REITs的管理運作中,不僅需要有基金管理人、基金托管人,還要有資產支持證券管理人、資產支持證券托管人以及評估機構、會計師事務所、律師事務所等機構來為項目提供支持。

    以富國首創水務公募REITs項目為例,首創股份的公募REITs項目所投資產位于深圳、合肥等地,覆蓋京津冀協同發展區、長江經濟帶以及粵港澳大灣區三大公募REITs試點區域,資產包含七家污水廠,涉及傳統特許經營、PPP(BOT+TOT)、存量資產并購等多種基礎設施投資模式,是首批公募REITs試點項目中地域范圍涉及最廣、底層資產個數最多、投資模式種類最全面、最具典型性的基礎設施資產盤活項目。

    作為為此項目服務的中介機構之一,天達共和律師事務所為首創水務公募REITs項目提供了從項目并購、特許經營權談判、PPP項目投標與競爭性談判、項目公司組建、項目融資、項目建設、項目運營直到項目通過公募REITs實現上市的全流程法律服務,也是全國首家為公募REITs項目提供全流程閉環投資法律服務的律師事務所。

    據天達共和公募REITs團隊有關人員介紹,自去年5月至今,團隊負責合伙人張璇、翟聳君律師帶領8名資深律師歷時整整一年時間,連同各參與方共同助力首創股份圓滿完成了入池項目篩選、交易結構搭建及調整、基金治理機制設置、地方政府機構協調、資產盡職調查、規則及指引文件征求意見、國家及省級發改委項目評審、交易文件起草、中國證監會及上交所反饋答復等發行工作。

    據了解,天達共和律師事務所是國內頗具實力和影響力的知名合伙制律師事務所,目前擁有逾400名法律專業人士,其中資深合伙人及顧問均有從業三十年以上的執業經驗,已經在收購與兼并、資本市場與證券、反傾銷反補貼、反壟斷、知識產權、外商投資、海外投資、文化體育傳媒、基礎設施項目、能源與自然資源、商業與物流產業、互聯網科技等領域處于行業領先地位。(本報記者 劉慶華)