國瑞置業日前發布了2019年“成績單”。公司報告期內實現簽約銷售額239.15億元，按照280億元的銷售目標計算，國瑞置業2019年度目標完成率為85.41%。
談及2019年銷售未能達標的原因，國瑞置業董事會主席張章筍在出席業績發布會時表示，主要受政策調控影響。2020年，在新冠肺炎疫情影響下，國瑞置業將銷售目標從預期的250億元下調至200億元，“相對穩健、能夠實現”，張章筍稱。
歸母凈利潤連續兩年下滑
除了銷售未達標，國瑞置業的盈利質量也備受業界關注。數據顯示，2019年國瑞置業實現營業收入80.93億元，同比增長22.39%，結束了此前連續兩年下滑的趨勢。
然而，國瑞置業的歸母凈利潤則連續第二年下滑。2019年，國瑞置業歸母凈利潤為8.6億元，同比下滑14.77%;2018年為10.09億元，同比下滑42.35%。
同時出現下滑的還有反映企業盈利能力的核心指標——凈資產收益率。數據顯示，國瑞置業2019年平均凈資產收益率為7.03%，上年同期為8.85%，此前幾年則均為兩位數。此外，國瑞置業2019年的凈利率和毛利率分別為15.07%和26.43%，同比分別下滑了8.66個百分點和12.88個百分點。
不過，國瑞置業在2019年年報中提到，在“提質控速”戰略下，公司加大了對項目投資利潤率和風險控制的要求，主動降速求穩，轉向高質量穩健增長。
北京土儲僅剩162.44萬平方米
在上述“提質控速”戰略指導下，國瑞置業近幾年的確放緩了土地投資步伐。截至2019年12月31日，國瑞置業土地儲備總規劃建筑面積為1554萬平方米，其中北京地區僅剩162.44萬平方米，占土地儲備總額的10.5%。
值得注意的是，北京一直是國瑞置業銷售額的主要貢獻區域。2019年，在國瑞置業239.15億元的簽約銷售額中，有110.4億元來自北京區域，占比46.2%;2018年的這一比例也同樣高達38.5%。盡管北京區域所剩土儲不多，但張章筍在出席業績會時表示“今年不考慮在二級市場拿地”。
不過，聲稱“不在二級市場拿地”的國瑞置業，在一級開發及舊改項目開發方面屢有收獲。2019年，國瑞置業通過此渠道獲取土地面積達580萬平方米，其中深圳占比51.6%。國瑞置業表示，城市更新類項目投入資金少而利潤率高，是集團在大灣區補充土儲的重要來源。未來集團舊改及城市更新項目可轉化為銷售，成為新的利潤增長點。
不過，有房地產評論員在接受中國網財經記者采訪時表示：“押注舊改雖然可以實現土儲極速擴容，但開發周期長、利益關系復雜等問題如何解決，也是擺在房地產開發企業面前一個無法忽視的問題。”以北京祈年大街西項目為例，國瑞置業自2007年9月以來就開始對該項目進行一級土地開發，截至2019年12月31日僅完成93%的拆遷量，已產生的開發成本接近14億元。
融資費用激增65%
張章筍在業績發布會上還表示，國瑞置業今年將優先考慮降債。數據顯示，截至2019年末，國瑞置業的總負債為635.4億元，比上年同期增長了56.9億元;有息負債與上年同期相比下滑了41.2%;凈資本負債比率則下降15.9個百分點至134.1%。
此外，截至2019年12月31日，國瑞置業現金、受限制銀行存款及銀行結余約為22.16億元，但尚未償還的借款金額為220.67億元，其中一年內到期的銀行及信托借款為63.18億元，尚有較大的資金缺口。
2019年，國瑞置業進行了高成本的發債融資。2019年2月和3月，國瑞置業共發行了4.55億美元的優先票據，票面利率13.5%，融資主要用途為“借新還舊”，這也導致當年的融資費用增長至4.05億元，同比增幅高達64.9%。
今年3月20日，惠譽確認給予國瑞置業(02329.HK)“B-”長期外幣發行人違約評級，評級展望從“穩定”下調至“負面”，同時確認其高級無抵押評級和未償票據的評級為“B-”，回收率評級為“RR4”。惠譽表示，評級展望下調反應了國瑞置業持續疲軟的流動性狀況，以及在今年晚些時候難以履行義務的可能性。
不過，國瑞置業表示，公司已于2020年獲得49億元銀行貸款額度，足以覆蓋截至2019年末短期債務的80%，預計還可自2019年的合同銷售中收到45億元現金回款，且正在尋求在岸債券市場融資機會。(記者 安平)
