房地產板塊被壓抑依舊的做多熱情被點燃后一發不可收拾，不少個股連拉漲停板，短期翻番的個股亦有多只。隨著政策寬松預期的持續，資金流入痕跡十分明顯。有分析人士指出，行業最大的壓力逐步緩解，板塊整體仍有上漲空間，但就短期而言部分個股漲幅較大，投資者可在回調中選擇合適標的配置。
從行業數據來看，雖然成交整體仍在下滑，但環比已開始明顯好轉。根據選取一二三線共45座城市銷售數據來看，2022年3月整體成交面積同比減少46.3%，環比增加39.8%。雖然商品房銷售仍低迷，但受益于近期政策環境好轉及2月低基數影響，市場銷售面積環比增長。從供求關系看，3月供求比為0.86，商品房市場供應量有所回升。
從不同規模房企來看，頭部房企表現最佳。TOP10房企3月合計權益銷售同比減少48%，環比增長45%，TOP11-30同比減少48%，環比增長21%。以上數據不難看出，頭部房企銷售明顯好于腰部房企。
自 2021 年 9 月中央多次提及“兩個維護”以來，房地產政策出現明顯放松。今年3月份疫情發生以來，穩增長壓力進一步增大，各地房地產政策更是呈現提速跡象。在政策寬松背景下，房地產板塊在持續反彈后將如何演繹?對此，國聯證券分析師郭荊璞指出，當前房地產行業正處在自2008年以來的第三輪寬松期。第一輪在2008年10月至2009年11月間。板塊超額收益顯著，民營房企勝出。這或主要由于行業處在成長期，民企表現出更大的彈性和成長性;第二輪寬松為2014年6月至2016年3月。期間大盤歷經牛市，板塊取得超額在此輪上漲期間，大型房企表現亮眼，這主要是由于，隨著競爭加劇，龍頭企業份額明顯提升，因此享受到估值和盈利的雙擊效應。我們認為，在穩增長和低估值雙重催化下，當前房地產板塊仍有上行動力。房地產當前市凈率處在過去10年9.28%的低估值分位水平，在政策邊際改善下，行業或有望迎來戴維斯雙擊。
當前在穩增長背景下，地方財政及樓市成交均承壓，2月居民中長期貸款自統計以來首次為負，多家房企信用風險再度爆發，化解行業風險與穩定市場預期迫在眉睫，政策有望在供需兩端加大發力，帶動板塊估值持續修復。平安證券分析師楊侃表示，中長期看，隨著本輪陣痛期中部分房企的退出或收縮，行業整體格局有望得到優化，具備融資、管控優勢的強運營、高信用房企市場份額及盈利能力均有望得到提升。建議投資者重點關注一類是為短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中長期有望搶占市場份額的強運營、高信用企業，如保利發展、萬科A、金地集團、招商蛇口、濱江集團等;另一類為基本面有一定支撐、政策博弈彈性標的如新城控股、中南建設、金科股份等。
個股精選
保利發展(600048)
公司業績快報顯示，2021年實現營業總收入2850.5億元，同比增長17.20%。公司2021年銷售穩步增長，實現累計簽約金額5349億元，同比增長6.4%，簽約面積3333萬平方米，同比下滑2.2%，銷售均價16049元/平方米，同比增長8.8%。華安證券指出，公司堅持以核心城市及城市群為主的戰略布局，深耕國家重點發展區域，土儲資源充裕且布局合理。憑借央企背景及行業龍頭的雙重效應，凈負債率及融資成本均處于行業較優水平。公司拿地張弛有度，兼顧資源獲取與利潤保障，未來規模提升可期。夯實主業的同時，“兩翼”業務取得長足發展。
萬科A(000002)
公司 2021 年獲取新項目 148個，計容建面2667.4萬方，權益計容建面1901.4萬方。新開工面積3265.3 萬方，完成年初計劃的103.7%。竣工面積3571.4萬方，完成年初計劃的99.6%。公司手中還有主要位于一二線在建、擬建、已完工的待售貨值10756.2億元。公司還在多個城市參與了舊改、老舊小區改造等不同類型的項目實踐，目前舊改項目的計容建面約為534.7萬方。銀河證券指出，公司在手資源豐富，融資渠道通暢，物業、物流、長租公寓、商管業務齊頭并進，面對目前的困境公司積極調整經營戰略，2022年有望實現營收和凈利潤的企穩回升。
金地集團(600383)
公司2021年全年實現簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%，實現簽約面積1377萬平方米，同比增長 15.25% ， 全 年 銷 售 均 價 為20821.35 元/平 方 米 ， 同 比 增 長2.51%，銷售規模增幅處于行業領先水平。銀河證券指出，公司抓住融資窗口期，積極補充資金，在21年11月、12月及22年2月相繼發行三期中期票據，發行利率分別為4.17%、4.04%、3.58%，融資成本逐步下降。公司財務狀況穩健，截止到2021年第三季度末，公司穩居綠檔企業，良好的融資優勢使其能在政策放松期積極補充資金，在調控周期中抓住機會謀求長期發展。
新城控股(601155)
公司已在全國135個城市布局188座吾悅廣場，開業及委托管理在營130座，吾悅廣場開業面積1248.4萬平方米，同比增長32.8%，平均出租率97.6%，維持較高運營水平。我們認為，商業運營+住宅開發的協同與互補是公司優越的經營模式，有助于公司穿越周期，享有后地產時代運營紅利。浙商證券指出，公司償債壓力漸消、融資渠道通暢，且在商業運營方面具有一定優勢。2021年雖然受行業大勢影響業績有所波動，但公司“住宅+商業”雙驅動的經營模式優勢凸出，商業運營有望成為公司收入增長、毛利改善的重要驅動。
中南建設(000961)
公司2021年前三季度累計結算收入449.4億元，同比增長41.7%，第三季度結算收入175.6億元，同比增長61.2%。由于行業大環境承壓，第三季度公司實現銷售金額447.1億元，銷售面積326.9萬平方米，同比分別下降27.5%和29.1%。華安證券指出，公司繼續深化長期主義戰略觀，堅持“地產+建筑”雙主業發展戰略，實現規模增速和經營質量有效平衡。土儲資源充裕且重點布局長三角地區。公司降杠桿效果顯著未來公司業務協同優勢逐步釋放，多業態覆蓋承接各種城市綜合運營項目，具備更強穿越地產周期能力。
