過去的一年，地產行業邁入“黑鐵時代”。金地集團（600383.SH）剛剛交出年度成績單，深度詮釋了房企如何“保持戰略定力，做難而正確的事”。根據年報，盡管過去一年房地產行業經歷深度調整，但公司各項經營業績指標表現搶眼，資產和銷售規模持續穩健增長，盈利維持相對穩定水平：全年實現營業收入992.32億元，同比上升18.16%，凈利潤94.09億元。
“房住不炒”的大基調下，面對充滿挑戰的新環境，金地集團一方面選擇審慎前行，主動控制負債率問題，增強長期抗風險能力；另一方面，積極調整收入結構，配置合適資源，布局自持資產、服務、科技等業務賽道。
盈利穩健，排名提升顯著
2021年是新冠疫情全球爆發的第二年。疫情的反復不定，疊加行業政策、金融環境等多種因素的影響，過去一年地產行業在供需兩端都經歷了深度調整，行業整體運行呈現下行趨勢。在此背景下，去年金地集團走出了逆勢增長的韌性。
金地集團根據行業形勢的變化，及時調整銷售策略，銷售規模實現逆勢增長：全年實現簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%，實現簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%，銷售增幅處于TOP20房企前列。在百強房企的排名也由去年的15位提升至11位，同時也是2021年為數不多能夠完成年初銷售目標的房企之一。
行穩方才致遠，“招保萬金”中，金地集團一直注重穩。董事長凌克接受采訪時曾表示，”我覺得公司不能單看它成長快不快。在我們公司經營哲學里面，希望這個公司要成長更快一些，但同時我們要把這個公司經營的好不好看得很重要。或者說我們把‘好不好’放在第一位。”
整體而言，2021年金地的盈利規模雖然有所波動，但盈利能力保持行業較好水平：2021年，金地實現凈利潤94.09億元，同比下降9.5%個百分點，但房地產結算毛利率為19.65%，凈利率為9.5%，均高于行業平均值。受益于投資拓展、產品研發、工程成本、運營管理等各項專業能力的逐年提高，金地集團的周轉率也有明顯提升，2021年的凈資產收益率（ROE）達到15.7%，處于行業領先地位。
布局穩健，聚焦核心區域
過去幾年來，金地在投資方面聚焦高能級城市發展，嚴格控制三四線城市的下沉。2021年金地集團共獲取土地111宗，新增總土地儲備約1636萬平方米，土地投資總額約1309億元。延續了深耕一線城市及核心二線城市的布局策略，一二線城市的新增土地儲備占比約65%，較上年基本持平，其中市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比提升24個百分點至34%，更好規避市場下行期投資風險。
截至2021年末，金地集團已布局全國78個城市，總土地儲備約6398萬方，權益土地儲備約2923萬方，保障了公司未來3年左右的開發需求。去年金地集團新開工面積1843萬平米、竣工面積1534萬平米，同比增長16%、39%，均超額完成目標。
拿地策略更為穩健的同時，金地集團項目開發周期不斷壓縮。2021年新開盤項目平均開盤周期8.8個月；聚焦快定案、快批復、快開盤，2021年里程碑節點達成率92%，較2020年提高3%。
壓縮周期不同于質量降低。去年以來，金地集團在設計、成本、工程過程管控精細度進一步提升，探索面向未來的數字化設計建造體系。在上海嘉定新城金地菊園社區，金地通過“智能建造”協同平臺，實現項目全流程智能化管理，成功入選住建部全國首批“智能建造與建筑工業化協同發展”試點項目，并落地實施了多項創新技術。同時，金地集團推進BIM正向設計和封裝應用落地，積累新型裝配式建筑經驗；并開發上線“項目評估系統”，提升智慧工地視頻響應速度，嘗試智能化設備應用，提升數字化建造能力。
財務穩健，“三道紅線”連續6年綠檔
穩健的財務方針下，金地集團以凈負債率為控制手段，動態匹配經營、融資、投資凈現金流，確保各項負債率指標保持穩定。
年報顯示，2021年金地集團的資產負債率為76.19%，剔除并不構成實際償債壓力的預收款項后，公司的實際資產負債率低至67.6%，凈負債率僅為55.2%，有息負債規模、凈負債率等核心負債指標繼續處于行業低位水平。債務結構方面，截止報告期末，金地一年期以上的中長期負債占了全部有息負債比重的68.25%，短期債務占比僅為31.7%，更加適配房地產行業的長開發周期。
穩健財務的戰略，早在2018年金地集團成立30周年上，董事長凌克已作詮釋。“長期以來，金地集團總資產負債率在70%左右，扣除預收賬款后的實際資產負債率在60%左右，凈資產負債率在30%到60%之間，不能把負債率抬的太高，太高的話總有一天會出問題，”凌克說，金地“不希望在哪個方面過于激進”。
在此背景下，金地集團負債指標逐年穩步下降，“三道紅線”已連續6年保持綠檔。現金方面，截止報告期末，金地實現經營性現金凈流入94億元，持有貨幣資金余額648億元，剔除受限資金后對一年內到期的有息負債覆蓋倍數達到1.4倍，繼續滿足“三道紅線”的監管要求。
2021年，金地成功通過多元融資方式持續優化現金流水平。其中，發行公司債券共計49.95億元，發行中期票據共計110億元。截止報告期末，金地的債務融資余額為1256億元，債務融資加權平均成本進一步下降至4.56%，相比上一年降低了18個百分點。
多元穩健，培育第二增長曲線
面對行業收益率逐漸降低、回歸常態的大環境，金地集團在地產主業外，也配置合適資源，布局自持資產、物業服務、科技等新賽道，謀求新的業務增長點。
金地集團香港上市平臺金地商置持有物業種類豐富，形成產業、商業、寫字樓、酒店等多業態組成的資產集群。據統計，公司去年持有物業營收20.6億元，同比增長52%；持有型物業在運營項目28個、租賃面積約244萬平米，同比增長37.5%。
與地產主業深度協同的金地物業，2021年正式更名為"金地智慧服務"。2021年金地物業營收突破50億大關，增長近30%。在單項目拓展和收并購雙驅動下，年度新增外拓合約面積達7000萬平米，年末累計合約面積為3.3億平米，其中外拓占比高達71%，市場外拓能力居于行業前四。
談及未來房地產的發展趨勢，董事長凌克認為，去年下半年以來，房地產市場出現明顯下行，當前行業政策已由適度糾偏逐步轉向放松，基于促進房地產行業良性循環的需要，預計政策將繼續漸進式寬松以穩定房地產市場，當前銷售市場需求低迷，需要需求端政策的實質性放松以對沖市場下行，預計在政策支持下，行業整體仍將保持健康發展的態勢。
“不同階段的房地產行業利潤率水平會因應市場情況而變化，公司將順應行業趨勢的變化，審時度勢，調整自身開發和投資策略，把握好現金流管理，同時盡可能兼顧收益率水平，挖掘自身經營和管理潛力，力爭為股東創造更大價值。”4月25日舉行的業績說明會上，董事長凌克表示，在規模上，金地不“唯規模發展論”，而是更加看中銷售規模與利潤總額的平衡發展；金地確立了平衡發展的經營思想，努力提高項目經營質量，持續提升ROE，為股東創造利潤。(CIS)
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