法官您好，我購買的婚房還未過戶卻被查封了，怎么辦？
近日，上海市楊浦區人民法院（以下簡稱上海楊浦法院）在辦理一起執行異議案件中，在依法查明相關事實的基礎上，指導幫助異議人劉先生解決房屋解封和過戶難題。案件審結后，劉先生向承辦法官贈送了錦旗，贊揚承辦法官“懷愛民之心，辦利民之事”。
究竟是怎么回事？
一起來看看
【資料圖】
購買新房未過戶就被查封
購房人提出執行異議劉先生購買張女士名下的一套房產作為婚房，并按照購房合同的約定支付了大部分購房款，但尚未辦理過戶登記。某日，劉先生發現房屋竟被法院查封了。經咨詢房管部門得知，該房屋上不僅存在他人的抵押權，而且在法院受理的一起金融借款合同糾紛訴訟中，又被采取了查封的保全措施。劉先生了解原委后，遂向上海楊浦法院提出了案外人執行異議。
案件受理后，承辦法官李凌云第一時間就異議申請書反映的情況進行核查。經審查發現，劉先生雖與被執行人張女士簽署了房屋買賣合同，也支付了大部分房款，但欠缺實際占有房屋的證據，且房屋上還有第三方抵押權，也影響房屋過戶手續的辦理。
李法官當即與劉先生聯系，向其釋明法律規定。劉先生表示愿意盡快支付房屋余款給抵押權人和申請執行人，希望法院能搭建溝通協商平臺。李法官隨即與申請執行人、第三方抵押權人取得聯系，告知相關情況。申請執行人也不希望通過強制拍賣房屋實現債權，同意協商解決。
多方協力化解糾紛
撤回申請 順利過戶由于涉及房屋查封的相關程序，李法官與執行法官溝通后，組織了聽證談話，指導各方當事人圍繞剩余購房款項的清償、涉案房屋買賣的稅收支付等問題進行了多次協商，最終達成一致。劉先生支付相應款項滌除抵押權后，將剩余房款交付申請執行人，申請執行人申請解除了對房屋的查封，讓劉先生與張女士順利完成房屋的登記過戶手續。最終，劉先生成為房屋的真正權利人后主動撤回了執行異議申請。
01
什么是案外人異議？
案外人異議申請，是指執行過程中，執行案件當事人之外的人對執行標的主張所有權或其他足以對抗執行的實體權利，請求執行法院停止執行。提出主體為當事人之外的案外人，即實體權利因執行而受到損害的不特定第三人，其向法院主張實際享有對執行標的的權利，旨在阻止、排除對特定標的的執行，屬于實體上的權利救濟。
案外人異議與執行行為異議統稱為執行異議。
02
如何提出案外人異議？
案外人應當在異議指向的執行標的執行終結之前，以書面形式向負責執行的法院提出異議，法院自收到書面異議之日起15日內進行初步審查，即主要依照登記記載的內容來判斷異議人是否系執行標的的權利人。法院認為異議人理由成立的，裁定中止對該標的的執行，理由不成立的，裁定駁回。
03
案外人不服裁定的救濟途徑？
案外人、當事人對執行異議裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起15日內向人民法院提起訴訟，此即執行異議之訴。
文字丨張宇桐 嚴丹池攝影丨張宇桐
