伴隨近年來融資政策的不斷收緊，資金成本更小的房地產合作開發模式越來越受房企歡迎。但相比獨立開發，合作開發往往也潛藏著矛盾和糾紛。在金地·格林都會項目中，金地方和大股東之間的矛盾糾紛，就揭開了小股操盤問題中的冰山一角。
近日，位于長沙的合作開發項目金地·格林都會陷入了一場大股東和小股東之間的冠名博弈。2020年，在港股上市的內房股金地商置以小股操盤的模式進入金地·格林都會。隨后，金地商置和格林都會背后開發商長沙奕豪置業有限公司的大股東在合作過程中多次發生糾紛。近期，金地商置將該樓盤項目的“金地”字樣LOGO進行遮蓋。
金地·格林都會“金地”LOGO“失蹤”
金地商置工作人員：遮蓋是正常調整
近期，金地·格林都會背后開發商長沙奕豪置業有限公司(以下簡稱：奕豪置業)的董事長兼總經理王新向《紅周刊》反映，8月23日，位于長沙的金地·格林都會售樓部廣告、墻體廣告、煙灰缸、紙巾盒等上百處寫有“金地”LOGO的標識遭到遮蓋。
天眼查顯示，王新不僅是奕豪置業的董事長兼總經理，也是奕豪置業的大股東，其通過湖南華富康投資有限責任公司對奕豪置業持股61.75%。
2017年，奕豪置業以2.89億元拿下金地·格林都會前身地塊;2020年6月，金地商置子公司廣匯公司參股奕豪置業，持股比例為30%。
而奕豪置業之所以選擇和金地合作，就是看中金地的品牌。據王新及其下屬員工介紹，合作初期，金地商置提出，他們有品牌優勢，要求操盤。最后，雙方約定，由金地商置操盤該項目，負責項目的相關采購、質量把控以及公寓銷售等。2020年，金地商置成功以小股操盤的形式進入金地·格林都會。
從項目名稱來看，金地·格林都會，隸屬于金地集團旗下的“格林”系列。《紅周刊》記者也在金地集團旗下的港股上市平臺金地商置官網中找到了金地·格林都會的身影，官網介紹，金地·格林都會位于長沙市長沙縣星沙大道與向陽路交匯處，占據星沙正心板塊，規劃約33萬平方米，包含1棟1萬方的商業大樓、1棟萬豪國際五星級酒店、1棟公寓、9棟住宅，1棟幼兒園的超級綜合體。
根據股權結構和官方介紹，金地·格林都會在歸屬金地集團物業項目這一點上似乎并無爭議。那么為何金地·格林都會的相關“金地”LOGO會遭到遮蓋?
針對這一問題，王新曾在8月底向金地方面相關負責人、金地商置華中區域長沙公司總經理朱漢鵬提出質疑。當時朱漢鵬如是回答：“之所以這么做，是因為要對‘金地’LOGO的字體大小、顏色進行修改。蒙住只是看效果。”
10月27日，《紅周刊》記者向朱漢鵬詢問此事時，朱漢鵬仍然保持兩個月前的同一說辭，“LOGO被遮是正常調整，字的顏色、大小都在調整。”但《紅周刊》記者以購房者身份致電金地商置官網上顯示的金地·格林都會聯系方式，一位金地·格林都會的置業顧問告訴記者，金地撤掉了(“金地”LOGO)，項目名字后期會做調整，重新推廣。
大股東推測：導火索和采購糾紛有關
如金地退出將損害大股東利益
采訪中，王新表示，在他看來換LOGO是假，真正的目的是金地想退出項目。因為2個多月過去了，金地LOGO依然被遮蓋。“如果真的退出，那么會給大股東帶來不小的損失。一方面，樓盤的開盤銷售時間將會大大延期;另一方面，金地品牌不能使用，也意味著，原本按照金地‘格林’系列設計的部分，比如戶型、面積等全都要改，損失大概在五、六千萬。”
記者從王新及其員工處了解到，金地商置以小股操盤的形式進入金地·格林都會后，與大股東的合作并不順利。雙方在采購等多項事宜上存在爭議。據他介紹，今年6月公司成本部門發現，在金地組織售樓處軟裝招投標的過程中，95%以上的采購物件和招投標標書中所顯示的東西并不相符，檔次、質量較標書中有所降低。如，知名品牌電腦換成雜牌電腦，實木椅換成纖維板材質木椅等等。
就這一情況，王新多次和金地商置溝通協商，最終，原本合計為290萬元的招標書合同價被更改為190萬元，并以此成交。
事情是解決了，但在王新看來這一事件和類似的問題或是金地商置后續遮蓋“金地”LOGO的導火索。
但金地商置華中區域長沙公司總經理朱漢鵬與《紅周刊》記者溝通時，并未提到雙方有矛盾，只是表示，“我沒有說過任何關于退出的話。”
銷售團隊聘請存不合理行為
格林都會疑似拖欠員工工資
此外，記者了解到，王新還指出，在項目預售兩棟、僅297套房源的實際情況下，金地商置招聘組建的銷售團隊超50人。
房天下顯示，金地·格林都會首期預推10#、12#毛坯住宅，復式建面約89-115平方米，平層建面約123-142平方米，預計交房時間為2023年6月底。
那么在房地產行業中，聘請50多名銷售人員來銷售不到300套房源的行為究竟是否合理?一位上市房企營銷總告訴《紅周刊》記者，一般的樓盤銷售標準編制是10名銷售，一名銷售經理，策劃一名，匹配600-800套房源。但如果是2棟住宅銷售，匹配3-5人即可。
根據上述配置，不難看出，金地商置所聘請的銷售團隊過于冗雜。“僅銷售團隊的工資，每月就要投入大概二、三十萬。”而這對項目公司來說，也是一筆不小的開支。
而這個金地·格林都會項目中金地商置和大股東之間的矛盾，對長沙的房產銷售人員來說，并不是秘密。10月27日，一位房產銷售告訴以購房者身份進行咨詢的《紅周刊》記者，金地·格林都會的開發商之間出現了問題。
上述房產銷售還表示，“我們員工之前在那里干了好幾個月，開發商之前資金出現了問題，把員工遣散了，我們工資都沒給。”
對于金地·格林都會拖欠員工工資這一說法，金地商置的朱漢鵬表示，“我們不拖欠工資，我們一直在積極協調、催著合作方發錢。”
對此，一位不愿具名的業內人士表示，對于地方房企來說，品牌房企的“光環效應”一定程度能給項目帶來銷售加成。但和大房企合作，并拱手讓出項目操盤權，也不一定意味雙贏，還有可能因陷入僵局導致公司經營和項目開發進入停滯狀態，從而損害公司及股東權益。“天下沒有免費的午餐。”
新增土儲權益占比較低
小股操盤后遺癥明顯
在金地·格林都會項目中，目前還沒有結果。如果金地集團退出項目，會給大股東造成損失，對金地方來說，糾紛的負面影響也會波及品牌。金地方和大股東之間的矛盾糾紛，就暴露出小股操盤給金地集團帶來問題中的冰山一角。
雖然，金地集團并未公開自己在銷售額中權益占比的具體情況，但是根據其新增土地儲備也可以看出，金地集團在開發模式上更加青睞于合作開發。金地集團剛剛發布三季報顯示，前三季度，公司新增土地儲備1492萬平方米，其中權益儲備約599萬平方米，占比40.15%。這一數字，不光較2021年中期的新增土儲權益占比42.58%有所下滑，也遠遠低于其在2021年中報中的總土儲權益占比52.2%。
較低的權益占比容易影響房企的盈利能力。而根據其三季報，報告期內，金地集團，營收凈利雙降，實現營業收入196.1億元，同比下滑4.64%;歸母凈利潤14.84億元，同比下滑26.19%。綜合前三季度來看，金地集團的歸母凈利潤則銳減33.72%。
值得一提的是，金地集團小股操盤所帶來的后遺癥遠不止此。財報指出，因向聯合經營項目及合作方付款增加，今年前三季度金地集團累計經營活動產生的現金流量凈額同比銳減168.23%。短期現金流壓力增加。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，雖然企業通過小股操盤可以較快實現規模增長、減少資金壓力，但如果持股比例過低，則可能會引起股東間的糾紛。類似糾紛不管結果如何，都會對企業的品牌造成負面影響。
《紅周刊》記者梳理發現，除前述提及的金地·格林都會外，金地集團旗下的多個合作項目也深陷負面。如，2020年，由金地集團和電建地產合作開發的北京門頭溝金地華宸項目因在銷售過程中存不實宣傳、補充協議中存不合理條款、樣板間裝修標準與實際交房標準不符等違規行為，被責令整改。
